金融学教授钟伟先生正在演讲

　　【钟伟】：我讲的重点的内容房地产企业如何融资，我介绍一下政策决策的一些观点，澄清一些观点以后我们讨论融资问题，第一土地出让背后的利益博弈，土地出让政策真实的利益博弈，不仅涉及到中央政府和地方政府，也涉及到开发商和已购房者和没有购房者广泛的利益争夺，到现在为止，关于土地出让政策的最强有力的地方政府，中央政府和地方政府对房地产行业都有影响，但是他们对房地产市场运作的了解不是很多，症结是地方政府的财权和实权不对称，所有房地产出让政策的调整，中心的思想都是利益分配，尤其是土地出让利益的分配向中央政府集中，地方政府当中，利益正向地级市和省政府集中，县级以下的政府对土地出让的收益和发言权在急剧的削弱，这个是重大的一个变化，对于这两种土地出让有两种很奇怪的说法，一个说法是土地是非常稀缺的，土地是否稀缺，很难说，我们可以看一下，现在十一五期间要求十八亿亩耕地，平均每个省只有十八万亩多一点，这个是肯定不行的，土地并不稀缺，什么在占用土地，在占用耕地的时候是退耕还林是重要的，真正的商品房用地，所占的耕地，是非常少的，如果中央政府能够对退耕还林、工业用地进行更多的规模上的控制，对商品房的余量是非常大的，这个是土地稀缺问题。实际上这个稀缺反映的不是地的稀缺，而是钱的稀缺，如果地方政府有钱的话，土地会被迅速的整理出来，如果地方政府有钱的话，地方政府通过交通基础设施、公共交通、城市基本供水供电等一系列服务，卫星城的模式就可以发展，之所以现在土地不能放量供应，最根本的原因还是财力的约束，如果有很强的市政基础的投入的话，会有效解决。现在的问题并不在于十八亿亩要不要保，而在于如何保的问题。

　　首先是现有的土地储备中心的模式是令人不可思议的模式。第二，放宽农田的基本保障，对农田基本保障这一块放开是必然的。放宽容积率，容积率的限制对可供地的使用也有问题，引入是政府债券试点。如果让地方政府不依赖与土地出让的收益的话，一定要引进债券推出，至少我想可以在东南沿海的信用水平比较高的，市场环境比较好的城市推出，进行试点，要不然的话，土地出让政策，始终是政策控制在中央手里，利益空置在地方政府手里这样一个博弈过程。

　　第二，住房保障制度，这两年的住房保障制度在不断的被讨论，它背后的利益格局也是很简单的，就是中央出政策，地方出资金的钓鱼过程，中央的政策是中央出的各种各样的政策，听上去很好听，但是非常难以落实，地方政府在真正掏资金落实的时候，他会发现面对很大的困难，因为地方政府的财权和实权是有很大的缺口的，比如经济适用房，他的商品化的属性在不断的恶化，因此中等偏下收入者这一阶层，他们购买经济适用房的困难会增加，除此之外，我们还要看到，目前推出的二十四号文，他是说的廉租房，经济适用房作为拆迁房来使用，廉租房作为保证低收入人群使用，低于人均GDP的60%，低于地区收入60%的人口，他们算低收入人口，政府要应保尽保，那是不可能的，如果这样的话，就算人口是正常分布的，这样的人口占城市总户数的14%左右，我们可以计算一下，大约需要12到13亿平米的房子，政府需要投入2.4万亿，如果廉租房政策可以落实，那么地方政府为此投入的财力是06年土地出让收益的80倍，所以廉租房政策这样过于理想化的政策，相当于政府出个文，每个人发套房，如果这个政策可以实施的话，那么交通部也可以出文每人发辆车。只出政策，不落实地方财力，请问地方如何建廉租房，这是廉租房的问题。

　　在所有东亚国家，廉租房这一块，都需要政府巨额的投入，只有政府投入了，房价才会下降，对政府来讲，住房保障现在看来非常的困难，因为这个不是中央政府出各种各样的保护中低收入阶层住房权益的政策文件，而在于中央对于地方政府提供足够的财政转移支付，目前没有看到任何的财政转移支付的迹象，所以廉租房政策，可能在各个地区的差距明显的拉大，我们和西方国家看，没有人愿意住在那里，因为那些地方的社区环境对人的性格成长是很不好的，从那里出来的人个个都是对社会心怀不满的。现在有很多的问题，户口制度、子女就近入学制度，都跟住房相关，这些需要弱化，第二，国民身份和保障等等，第三，无论是廉租房政策，还是经济适用房政策，最根本的缺陷是试图给人以住房、准商品房租房的权益，这个是不好的，最好的办法是货币化补贴，直接把钱补到个人，他愿意怎么是他自己的事情，最后是中央要就土地收益的共享和财政转移支付有一个大框架，如果没有这个框架，也是中央把民众不满的情绪转移到地方政府。

　　第三，现在很多人对于房价和股价的上涨非常不满，也有人非常高兴，对于房价和股价是泡沫不是泡沫，我不讨论，我想指出的是，现在看起来，这个资产价格膨胀，尤其房价和股价的膨胀，带来了一系列问题，我们看有什么问题。

　　它带来的第一个问题是什么，就是在房产价格膨胀当中，就是关于按揭，我们不要认为有房者在购房以后就有这个收益，这个是不对的，比如说，在南京在2001年花50万买了一个房子，这个有10万首付，40万按揭，这个我们一般是签15到20年的按揭，05年还了以后，50万买的现在价值100万，你赚钱了吗？没有，十万每年挣两万，你借了40万的按揭，现在连本带息要归还，如果十五年按揭的话，你要还80万，如果目标汇报是每年20%，即便这个房子是104万，作为按揭工具购房者，他是没有利益所得的，还不包括物业装修等等成本，因此只要是使用按揭工具的这些人，他将不能享受到过去六年带来的商品房价格翻番的利益，谁享受到了呢？跟开发商有关系，享受销售底单的，一次性付款的人，无房者，你也不要以为，你的损失比已购房者的损失更大，没购房者，他也发现，以前买不起，现在还是买不起，资产价格膨胀带来的第一个问题是什么，在这个过程中，实际上，真正的所得利益方是开发商和商业银行。

　　那么资产价格膨胀带来的第二个问题是什么，贫富不均，这一轮房市和股市的上涨，都非常严重的加剧了中国贫富悬殊的程度，县、乡、镇的基层民众，他们缺乏足够的理财意识和能力，因此在这一轮膨胀中，他们是绝对受损的群体，至于中等收入阶层，我们现在很难判定他们是受损还是收益，但是在以前的按揭工具使用方面，即便房价翻番，他们也不会收益，在座如果不信的话，你可以计算一下自己的情况。

　　目前的趋势是什么呢，一个很不好的趋势，就是利率上升，首付上升，但是这个上升能否有效遏制房价，我表示非常怀疑，一个是我们现在供不应求的情况太严重了，我们在北京不把买房叫买房，我们叫抢大白菜，在这样的时候提高首付，中等收入阶层，要靠首付和按揭买房的人，他们会受到损害，而且这个损害不公平，这种做法有道理吗，没有道理。我想告诉大家的是，开发商、开发贷款和居民的按揭贷款之间，开发商的贷款不良率是7%，居民按揭贷款不良率是2%，之所以银行还批开发商的贷款，是因为银行期待着开发商后期带来的按揭贷款。开发商使用了购房者的信用，中国居民的按揭贷款的利率本身已经偏高，因为不良率比较低，所谓的多套商品房应该用不同利率，甚至不断提高首付抑制房价上涨，不仅是理论的空想，实践中，也会有非常大的对中等收入阶层的损害，因为银行贷款的定价是基于收益，如果收益不错，就没有提价的空间，我在古兰都吃饭用了2000块钱，你就不让我到金陵(金陵博客,金陵新闻,金陵说吧)饭店再吃一顿饭？

　　这个是非常令人悲哀的方式，解决的方法是，不是房屋开发贷款发放过度，不是开发速度过快，80%的投资仍然不够快，而要更快，因此对于开发商多渠道融资，要放开，如果限制融资，供应量就上不来。

　　外资的准入，没有必要限制外资在一级开发市场上的准入，二级市场上可能要有一些限制，但是在一级市场上对外资的准入给予过多的限制，是没有必要的。

　　第四，我们想讲重点的内容，就是囤地和上市的问题，现在我们出现了一个问题，就是土地和上市，如果在座的是房地产开发企业，或者你是利润在2000万左右，总资产五六千万的企业，房地产企业能上市的赶紧上市，天上掉银子的时代到来了，这个时代是非常短暂的，不会永久持续下去。

　　土地银行的问题是现在出现了囤地的高潮，土地囤积带来的利益博弈是不同的，我们把开发商分为三种，有钱有地的，有钱没地的，有地没钱的三种。我们现在要关注土地囤积的法律风险，意思就是暗示中央政府，或者地方政府是有权行使三年不开发政府无偿收回的政策的，不管是对开发企业而言，我们看囤地的风险是不一样的，对不同的开发企业，不同的企业战略以及不同的区域和时间，囤地带来的效果完全不一样，04年以来，全国土地供应的增速是逐步回落的，但04年以来，开发销售的增速是提高的，今年一到四月份，房地产开发销售的增速很快，但是在非常多的地方，包括北京，土地出让的速度出现回落，今年是这样，今年的开发商囤地大概也在一亿平米左右，如果维持一个开发企业的开发节奏，开发企业应该至少囤三到四年的地，对于大多少企业来说，囤地还不够。

　　土地出让，我们看一下区域市场，土地出让面积，增量比这个土地现在开发的规模还低30%，这样导致囤地量不断的减少，土地出让非常猛烈的是上海、重庆、四川等等，但是今年一到四月份，上海的土地供应状况是基本平衡，这个是土地囤地的情况，从这个角度来说，我们认为，东南沿海一线城市，仍然有巨大的潜力，因为土地的矛盾、供求的矛盾仍然极度突出，相对而言，有些二线城市的发展前景并没有那么好，对于内地的二线城市过于乐观的情绪和天价地的出现是不理性的。

　　我想强调的是囤地带来的是什么，在南京囤地有没有风险，我还不知道，根据南京市公布的数字来看，现在南京新增的土地面积和档期的土地开发来说，基本上还是供应量不足的，这是一个大的判断，这个判断我在博鳌时候也说了，土地囤积现在和地价的飙升，今后三年，全国的商品房的新房的均价每年会上涨12%到15%，我们会经历从01年以来，最严重最快速的房价上涨。

　　第二，房地产企业，现在同样面临上市热潮，现在是上市最好的实际，银行上市已经太多太滥，有些银行的市值在全球排名前几名的时候，他们的市值是被高估了，房地产的高估比银行更严重一些，我们已经上市的房地产企业市值超过万亿，万科是融资的急先锋，所以他们的财务状况我想比较紧张，市盈率超过一百倍了，这个板块是疯狂的板块，这样就决定了，目前没有上市的房地产企业要赶快要上市，理由是，在二级市场上市盈率达到百倍，在一级市场上就可以达到三十倍，你就这么一个小小的企业，你有这样的市盈率，你不是抢钱吗，另外，不管什么企业，上市都是一个好的企业，对于有地没有钱的，你上市以后你有有钱了，你可以用你的土地资源，急剧的扩张，对于有钱没地的企业，比如搜狐这样的企业，完全可以上市，目前上市的阶段，对于那些有钱无地的企业而言，不存在任何风险，因为上市完了以后，这些企业的股价可以对市盈率不负任何责任，必然会掉30到40倍的市盈率，在那个虚高的股价中，房地产企业的主要股东对此是不负责任的，所以这个高估市盈率的现金不是从辛辛苦苦的工作中挣来的，是从非理性的市场中捡来的。

　　对于中小企业来说，也是一样的，对于很多中小企业来说，每年有一两千万的盈利，净资产五六千万，也可以上市，在中小板块上市，上市以后，你们会发现，价值会有很大的提高。所以上市也是帮助企业在这样一个高估的市场中，我们以往做加法，现在我们做了一回不用承担风险的乘法。

　　我们可以看到，在整个的囤地和上市融资的过程中，唯一的赢者是谁啊，各级政府，包括中央和地方政府，印花税多收了，土地出让金也拿了。消费者和投资者是败者，因为消费者不得不花更多的钱购买物业，投资者会发现资产被高估。

　　有没有解决囤地的方法呢，有没有解决上市狂热的方法呢，没有，我们必须理解，现在的市场，气氛是相当热烈的，这个气氛之下，我们要接受一个残酷的事实，只有泡沫的破灭才能证明泡沫的存在。

　　第五，行政限价的利益博弈。这个我们要理解政府的善意，不要认为政府是恶意的，比如兰州的牛肉面的限价就是一个很好的措施，我们看到牛肉面厂商偷工减料了，第一个好处是什么呢，可以少吃多餐，帮你减肥，第二，政府会发放那些信得过的牛肉拉面的牌子，这些是需要上供的，第三，政府定点接待的牛肉拉面馆，第四政府还可能进一步推广，对于这些有信用的政府定点的牛肉拉面，面粉和牛肉低价供应，以保证价格公道，最后我们发现，政府自己会开很多牛肉面馆。一房一价是类似的一样的政策，一房一价的妙处是绝不涉及房屋进入流通市场之前的任何一个环节，他只涉及到终端的最后环节。至少到现在我们还没有看到勒索的现实，只是看到有很多规避的办法，以后这样的办法可能会慢慢的限制，所有的不理性的行为，都是认为公开的高价是公平的，行政的公平是更公平的，唯一的公平是你一定要丧失人格，跪到官员门口求他给你买房子的票。所以行政限价的利益，政府有可能会涉及价格，这个方式是不可取的，与其如此，我们其不如找一个解决方案，就是不要再土地出让之后，出一个价值，那是不能解决问题的，应该一直往前推，一直到土地出让的时候，就引入关于房价限价的条款，这样的话，这种有限价的土地出让，会平衡最终的终端消费的价格，但是即使这样，也是不好的，因为他的实质是另一种利益博弈，是通过损害土地原有者的利益，来补偿土地现有者的损失。

　　这个是政策制订当中的各种利益博弈的格局，我们总结一下可以看出来，中等收入阶层，低收入阶层和县以下的政府，都是这个游戏当中的绝对的输家，谢谢大家。